5月27日上海多維度優(yōu)化樓市政策后，廣州、深圳率先跟進(jìn)落實(shí)，進(jìn)一步釋放政策利好。

5月28日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出降低非本地戶籍居民購房門檻，優(yōu)化差別化住房信貸政策，降低公積金貸款繳存年限要求并支持公積金支付首付款、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等多項(xiàng)措施。

同日，深圳明確自5月29日起，下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

本次政策后廣州、深圳市場活躍度有望提升，核心區(qū)域銷售去化或加速。根據(jù)中指監(jiān)測，截至5月28日，全國多地已經(jīng)跟進(jìn)5.17新政，武漢、鄭州等城市首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，下調(diào)幅度較大。

數(shù)據(jù)來源：中指院

進(jìn)一步放松限購政策

今年1月廣州放開120平米以上限購后，購房者觀望情緒出現(xiàn)一定緩和，核心區(qū)域?qū)h(yuǎn)郊以及臨廣區(qū)域虹吸效應(yīng)增強(qiáng)。據(jù)中指院監(jiān)測，2024年4月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4.8%，同比下降約30%。5月以來（4.29-5.26），新房周均成交面積與4月基本持平，但同比降幅仍較大，新房市場調(diào)整壓力仍在。

本次廣州將非本地戶籍家庭在限購區(qū)域購買120平方米以下住房的社保/個稅年限要求由兩年降至6個月，進(jìn)一步縮短年限要求，有利于更多新增購房需求入市。整體來看，當(dāng)前廣州限購政策已較為寬松，非本地戶籍購房者入市門檻明顯下降。

由于在5月6日，深圳已經(jīng)出臺了差別化的分區(qū)限購政策，在非戶籍人群、多子女家庭和企業(yè)購房方面做了差異化的處理，但是貫徹落實(shí)了4月30日的政治局會議精神。所以這一次在這些方面沒有做更多的調(diào)整，只是在房貸上落實(shí)5月17日國務(wù)院視頻會議的精神。

誰家房貸利率更低？

本次廣州明確首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出臺前的30%、40%，均下調(diào)了15個百分點(diǎn)，明顯降低了購房者置業(yè)門檻。深圳將首套、二套首付比例分別降至20%、30%，與上海基本一致。

本次廣州明確取消房貸利率下限，但未公布執(zhí)行的最低利率水平，據(jù)媒體消息，廣州多家銀行已達(dá)成共識，首套房貸利率3.4%，二套利率3.8%。深圳本次明確降低房貸利率，首套貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP，整體亦與上海基本一致。

對比來看，本次下調(diào)后，廣州首付比例和房貸利率均為一線城市最低，力度較上海、深圳更大。

另外，廣州針對非限購區(qū)域，明確擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭也可以再申請貸款；“居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定”，意味著廣州購房者申請貸款時，套數(shù)認(rèn)定將根據(jù)購房所在區(qū)有無住房來判定，進(jìn)一步擴(kuò)大了首套住房的認(rèn)定范圍。

超80城允許提取公積金用于首付

本次廣州取消兩年限售年限，有利于促進(jìn)置換需求釋放，短期二手房掛牌量或有提升。“取消限售是雙刃劍”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面必然會提升掛牌量，導(dǎo)致二手房供給量增加，結(jié)合現(xiàn)在二手房業(yè)主競相降價賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來更加會導(dǎo)致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進(jìn)賣一買一的置換需求，特別是有利于促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房的良性循環(huán)。而且，商品房市場庫存壓力，需要的是疏導(dǎo)，而不是限制。限售長期存在，可能導(dǎo)致未來的堰塞湖。

從公積金貸款政策來看，一方面降低公積金貸款提取繳存年限要求，另一方面，允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款，根據(jù)中指監(jiān)測，2023年以來，全國已有超80城允許提取公積金用于首付款，一定程度有利于降低購房者置業(yè)成本。

數(shù)據(jù)來源：中指院

北京購房政策仍有放寬空間

廣州、深圳政策落地后，北京相關(guān)政策何時落地備受關(guān)注。在4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，對五環(huán)外增加1套購房指標(biāo)。

從政策空間上來看，當(dāng)前北京仍然為全市限購，外地購房者需要連續(xù)60個月社保/個稅，限購政策全國最嚴(yán)，首付比例和房貸利率亦處于高位，均具備優(yōu)化空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，深圳和廣州的政策密集出臺，說明四個一線城市的動作頻率是一致的，或也意味著北京接下來也會出臺放松政策，尤其是體現(xiàn)在房貸政策層面。

中指院分析認(rèn)為，北京需求端政策優(yōu)化方向，或包括以下幾個方面：一是降低非京籍社保/個稅年限要求，5年改3年，或針對不同區(qū)域調(diào)整年限要求；二是針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；三是放開大面積段限購，如120平方米或144平方米以上戶型；四是降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設(shè)定不同要求等。“短期來看，若北京相關(guān)政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，多項(xiàng)政策舉措落地，預(yù)計(jì)將助推核心城市市場活躍度提升，從而加快全國市場筑底企穩(wěn)進(jìn)程。”