5月27日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)一線城市上海，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)放出了“連環(huán)招”！

5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。分析認(rèn)為，上海政策優(yōu)化涉及內(nèi)容豐富，覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈(zèng)予等層面，更好落實(shí)服務(wù)安居導(dǎo)向。

資料圖：上海。許婧 攝

調(diào)整限購(gòu)，業(yè)內(nèi)稱力度大、影響直接

“上海本次新政最大的特點(diǎn)就是限購(gòu)政策的大幅度的調(diào)整。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉直言，無論是全市范圍的限購(gòu)資格的調(diào)整，還是針對(duì)新城的、針對(duì)多子女家庭的，新政之后符合購(gòu)房資格的群體很明顯會(huì)增加不少。

限購(gòu)政策的調(diào)整中，面向人群最廣的是將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”。

人才購(gòu)房方面，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

“政策中限購(gòu)放松的力度最大，對(duì)市場(chǎng)的影響也最直接，新城及寶山、金山區(qū)域的限購(gòu)縮短至2年對(duì)于外圍區(qū)域的新房去化將起到重要推進(jìn)作用。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為。

而此前已經(jīng)歷過調(diào)整的單身人士購(gòu)房要求，《通知》最新規(guī)定為：將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

對(duì)于離婚買房，則取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

張波認(rèn)為，以上兩點(diǎn)旨在取消一些不適應(yīng)當(dāng)前情況的限制性措施，以保障自住型需求。

此外，《通知》對(duì)二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)也提供了新的房票，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房。同時(shí)支持企業(yè)購(gòu)房用于職工居住，對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)。

降低首付，持續(xù)降低房貸門檻

在限購(gòu)政策調(diào)整的基礎(chǔ)上，《通知》降低了首付比例，降低了符合購(gòu)房資格群體的購(gòu)房門檻。

具體來看，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸畹褪赘犊畋壤{(diào)整為不低于30%。

結(jié)合對(duì)限購(gòu)和首付的調(diào)整來看，張宏偉認(rèn)為，當(dāng)下上海樓市處于調(diào)整狀態(tài)，外環(huán)以外的供應(yīng)量增加，以五大新城為代表的上海外環(huán)外市場(chǎng)需求偏弱，基本是以價(jià)換量的狀態(tài)。而上海外、中環(huán)以內(nèi)的中高端房源雖然上半年暢銷，但下半年豪宅市場(chǎng)將迎來集中入市。因此本次調(diào)整能讓更多購(gòu)房需求入市，帶動(dòng)成交量在接下來兩個(gè)月的回升。

下調(diào)利率，30年百萬貸款少還14余萬利息

房貸利率也應(yīng)聲而落。《通知》明確，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減45個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)。

二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減5個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減25個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%)。

“以重點(diǎn)區(qū)域二套房認(rèn)購(gòu)、100萬貸款本金、30年等額本息償還方式為例，調(diào)整前的月供為5008元，調(diào)整后的月供為4603元，減少405元；調(diào)整前的利息支出總額為802739元，調(diào)整后為657019元，減少145720元。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭提到，2024年1-4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面積為193.92萬㎡，同比降幅仍較大。與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海政策調(diào)整針對(duì)性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，對(duì)信貸、限購(gòu)、土地供給等方面進(jìn)行調(diào)整。

響應(yīng)趨勢(shì)，創(chuàng)新補(bǔ)貼“以舊換新”

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月27日，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”，但仍處于政策探索階段。在這樣的趨勢(shì)下，上海也提出對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。

“上海此次統(tǒng)籌存量和增量，對(duì)二手房盤活、認(rèn)購(gòu)等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。尤其是創(chuàng)新性提出兩種補(bǔ)貼模式，在主城區(qū)老舊小住房消化同時(shí)，有力支持居住困難家庭改善居住條件。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

張波還指出，對(duì)于單身人士二手房購(gòu)房擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，更多也是考慮承接置換需求的“以舊換新”，帶動(dòng)大量二手房成交，以促進(jìn)置換鏈條打通。

張波認(rèn)為，總體來看本次政策的力度明顯加大，并且限購(gòu)門檻降低會(huì)提升購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)上海部分區(qū)域的供大于求態(tài)勢(shì)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分區(qū)域的成交量短期內(nèi)會(huì)得到明顯提升。

“目前一線城市樓市政策里，上海力度最大。上海這次為其他一線城市做了樣板，接下來其他一線、強(qiáng)二線城市在限購(gòu)、降首付、房貸利率下調(diào)等會(huì)有進(jìn)一步寬松舉措。”張宏偉說。(完)