受宏觀市場環(huán)境因素和行業(yè)競爭加劇影響，美的置業(yè)銷售銳減。

近日，美的置業(yè)（03990.HK）披露前9個(gè)月銷售簡報(bào)。簡報(bào)顯示，2024年1—9月，美的置業(yè)合同銷售金額約為284.1億元，同比減少46.65%，而相應(yīng)的已售建筑面積約為255.5萬平方米。

今年上半年，美的置業(yè)的營收和利潤均出現(xiàn)大幅下滑。報(bào)告期內(nèi)，公司收入為251.34億元，同比下降30.8%；凈利潤為5.96億元，同比下降64.2%。

公司財(cái)務(wù)狀況也開始惡化。今年上半年，美的置業(yè)的財(cái)務(wù)成本凈額為93.66億元，較2023年同期的1.86億元大幅上升，主要由于利息費(fèi)用增加及利息收入減少所致。與此同時(shí)，公司的凈負(fù)債率也上升至50.1%，較2023年末的35.8%顯著增加。

為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，美的置業(yè)計(jì)劃剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。今年6月23日，美的置業(yè)宣布進(jìn)行資產(chǎn)重組，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，交由控股股東接收，此次重組完成后將資源聚焦到輕資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

值得注意的是，美的置業(yè)宣布，自10月8日起，全國在售房源全面回收2%的購房優(yōu)惠。對于回收價(jià)格優(yōu)惠，美的置業(yè)方面表示，近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，提升市場預(yù)期和客戶信心，企業(yè)也堅(jiān)定響應(yīng)國家的要求。

銷售銳減宣布漲價(jià)

公開資料顯示，美的置業(yè)創(chuàng)立于2004年，于2018年10月在港交所上市。目前，該公司主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營，以及房地產(chǎn)科技。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深度調(diào)整，尤其是在“房住不炒”的政策背景下，市場需求受到抑制，公司銷售持續(xù)下滑，2023年合約銷售降至658.5億元。

在此情況下，美的置業(yè)將2024年的銷售目標(biāo)進(jìn)一步調(diào)至550億元。簡報(bào)顯示，2024年1—9月，美的置業(yè)合同銷售金額約為284.1億元，同比減少46.65%，而相應(yīng)的已售建筑面積約為255.5萬平方米，距全年目標(biāo)仍有較大差距。

值得注意的是，銷售不振，美的置業(yè)宣布漲價(jià)，自10月8日起，全國在售房源將全面回收2%的購房優(yōu)惠。同期，保利發(fā)展等房企項(xiàng)目也陸續(xù)宣布收回折扣或漲價(jià)。

對于回收價(jià)格優(yōu)惠，美的置業(yè)方面表示，近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。“提升市場預(yù)期和客戶信心，企業(yè)也堅(jiān)定響應(yīng)國家止跌回穩(wěn)的政策要求。”

今年國慶假期，美的置業(yè)共銷售36億元，完成率超過目標(biāo)值120%。

剝離核心業(yè)務(wù)發(fā)力輕資產(chǎn)

近年，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售下行，進(jìn)一步拖累了美的置業(yè)整體盈利水平。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年美的置業(yè)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)735.65億元，同比下降0.1%，歸母凈利潤為9.14億元，同比大降47.1%；毛利為84.84億元，同比下降25%；毛利率為11.5%，下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為2.9%，下降2個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，美的置業(yè)的營收和利潤持續(xù)下滑趨勢。報(bào)告期內(nèi)，公司收入為251.34億元，同比下降30.8%；凈利潤為5.96億元，同比下降64.2%；歸母凈利潤3.76億元，同比下降51.9%。

財(cái)務(wù)方面，美的置業(yè)方面表示，盡管公司2023年年度維持健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求，仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持公司的房開業(yè)務(wù)。

截至2023年末，美的置業(yè)手上總現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)201.42億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為175.5億元，比上年末減少42.6億元，若剔除17.7億元預(yù)售監(jiān)管資金，該公司可動(dòng)用資金余額為156.8億元。債務(wù)方面，美的置業(yè)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)合計(jì)122.3億元，應(yīng)付賬齡超1年的貿(mào)易應(yīng)付款為62.7億元，兩者合計(jì)已超過了可動(dòng)用資金余額。

今年上半年，美的置業(yè)的財(cái)務(wù)成本凈額為93.66億元，較2023年同期的1.86億元大幅上升，主要由于利息費(fèi)用增加及利息收入減少所致。與此同時(shí)，公司的凈負(fù)債率也上升至50.1%，較2023年末的35.8%顯著增加。

此外，報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的貸款顯著增加，期末余額為51.89億元，較2023年同期的19.44億元大幅上升。這一變化可能反映出公司在融資渠道上的依賴加大，進(jìn)一步加劇了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)持續(xù)調(diào)整之下，美的置業(yè)決定剝離核心業(yè)務(wù)。公司在今年6月宣布，采用實(shí)物分派的方式，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司重組至控股股東，以減少負(fù)債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)。未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實(shí)力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)了解，美的置業(yè)重組之后，除了保留現(xiàn)在的物業(yè)管理、商業(yè)資產(chǎn)、房地產(chǎn)科技板塊之外，還有剝離出的全鏈條的服務(wù)業(yè)務(wù)，也會由美的置業(yè)去實(shí)施。未來，美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式。

美的置業(yè)管理層在會上透露，“未來三年整個(gè)上市平臺我們定的目標(biāo)，營收復(fù)合增長率不低于25%，歸母凈利潤復(fù)合增長不低于20%，派息政策保持行業(yè)有競爭力的水平，重組完成之后，我們會有更良好的資源聚焦到輕資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”