日前，深圳豪宅項目“日光”的消息引起市場關(guān)注。7月21日，深圳福田海德園A區(qū)開啟線上選房，僅用不到3小時，116套總價1000萬元起的房源全部售罄，去化率100%，當日銷售額約26.9億元。這是深圳今年首個開盤即售罄的項目。
一邊是豪宅項目熱銷，另外一邊則是新房住宅去化周期的上漲和一二手房價均價下跌。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月開始深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續(xù)走高，2024年6月最新去化時間達到24.8個月。價格方面，6月新房成交均價5.36萬元/平米，環(huán)比下跌3%，與1月比下跌7%。
另外，深圳樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，7月上旬二手住宅成交均價為5.9萬元/平米，對比6月持續(xù)下滑3%，意味著深圳房價正式邁入“5字頭”。
漲價入市仍遭搶購
7月21日，深圳海德園A區(qū)開盤即售罄，這也是該項目第四次開盤即售罄。具體來看，海德園于2021年11月、2022年5月、2023年6月分別推出過181套、239套、237套房源，前三次的銷售均價約為12.6萬元/平米，而此次加推是最后一批產(chǎn)品。
與以往不同的是，此次海德園加推的價格與過往三次相比有所提高，單價比以往每平米上漲了2500元，房源總價1000萬元起。具體來看，該項目發(fā)布的銷售方案顯示，本次預售住宅房源共6棟建筑，共計116套，單套住宅建筑面積約87平米—450平米，毛坯交付，均價為每平米12.85萬元。
需要注意的是，海德園A區(qū)此次單價的上漲并沒有勸退購房者。根據(jù)項目公布的意向登記名單顯示，380批意向客戶參與搖號，相當于三個人搶一套房。而開盤當天，不到三個小時，相關(guān)房源便全部售罄。
在當今的市場行情下，海德園為何還能受到購房者的青睞？
7月23日，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《華夏時報》記者采訪時表示，加上本次開盤，海德園已開盤四次，且次次均“日光”，這跟項目的位置和定位有非常大的關(guān)聯(lián)。首先海德園這個項目走的是高端路線，且項目位于傳統(tǒng)的香蜜湖豪宅區(qū)內(nèi)，與同區(qū)域住宅相匹配。另外，其教育資源也具有相當?shù)膬?yōu)勢，開盤價格比同區(qū)域同品質(zhì)的二手房要低，是入住香蜜湖片區(qū)的好機會，所以很容易“開盤即售罄”。
資料顯示，海德園目前配套的小學和初中學區(qū)分別是紅嶺實驗小學和深圳高級中學（集團）南校區(qū)（最終學區(qū)劃分以入學當年教育局公示為準）。其中，與紅嶺實驗小學同屬于一個教育集團內(nèi)的紅嶺中學，以及深圳高級中學均是深圳八大名校之一。
正如何倩茹上述提到的，海德園之所以能夠多次日光，除了教育資源受到青睞外，價格周邊同品質(zhì)二手房要低也是主要因素之一。
貝殼找房APP顯示，海德園附近有天健公館、萬科香蜜府、錦廬花園、安欒公館等二手房房源，目前多數(shù)掛牌單價在14萬元/平米以上。
截圖自中介平臺
“改善型產(chǎn)品的銷情是最理想的”
在深圳的豪宅市場上，海德園熱銷并不是個例，深灣玖序在今年6月28日開盤當天官宣攬金100.2億元，516組購房者選293套房源。
具體來看，深灣玖序位于深圳灣超級總部基地，是中海地產(chǎn)（0688.HK）旗下的項目。公開資料顯示，該項目的毛坯備案均價為13.33萬元/平米，單個房源總價在約2000萬元—1.1億元。值得一提的是，深灣玖序開放樣板間后，需驗資1000萬元才能看房。
另外，據(jù)記者觀察，今年深圳部分豪宅法拍房也受到了市場的追捧。像7月10日，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一棟建筑面積為463.91平米的別墅法拍房，以2.32億元總價成交，折合單價約50萬元/平米。有業(yè)內(nèi)人士指出，這個價格創(chuàng)下深圳法拍房單價和總價新高。
今年4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢價成交，其中一套是南山區(qū)沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產(chǎn)。該房產(chǎn)建筑面積約424平米，起拍價約3906萬元，評估價是4882萬元。最終成交價約為1.6億元，折合單價37.8萬元/平米，溢價率超300%。
對此，何倩茹指出，從歷史數(shù)據(jù)看，在市場發(fā)生變化的時候一般是“豪宅先行”，因為能購買豪宅的群體一般比普通市民更容易發(fā)現(xiàn)市場的變動。目前深圳市場整體正在回暖，新房市場上的豪宅、法拍市場上的豪宅價格都具有優(yōu)勢，因此是很好的購入時間。另一方面，目前深圳市場上改善型產(chǎn)品的銷情是最理想的，豪宅是改善型中的高端產(chǎn)品，因此豪宅賣得好就更容易理解了。
深圳樓市分化
不僅僅是豪宅項目熱銷，深圳樓市的現(xiàn)狀還包括新房住宅去化周期的上漲和一二手房成交均價下跌。
樂有家研究中心指出，2023年12月開始深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續(xù)走高，2024年6月最新去化時間達到24.8個月。去化周期的上漲，反應了新房市場交易活躍度的不及預期。“去庫存”成為當下全國樓市的主要任務，去化周期超過36個月的城市，將暫停新增用地出讓。深圳雖然遠沒有達到此數(shù)值，但已經(jīng)是歷史較高水平。
在新房成交價格方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交均價5.36萬元/平米，環(huán)比下跌3%，與1月比下跌7%。新房價格與新增供應息息相關(guān)，如當月入市的剛需項目多，勢必會拉低成交均價。其中，各區(qū)新房成交價格最高的是福田與南山，均超過9萬元/平米。羅湖、龍華與寶安在5—6萬元/平米區(qū)間，鹽田、龍崗與坪山在3—4萬元/平米區(qū)間。大鵬價格2.7萬元/平米，深汕合作區(qū)僅1.2萬元/平米。
不過，何倩茹則指出，美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，深圳新房價格6月比1月是上漲的，但幅度變化不大，而且由于每個月備案的項目都不一樣，因此深圳全市月度價格出現(xiàn)起伏是正常的。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)代理的新房項目的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年新房的價格穩(wěn)中有跌，銷售情況較好的維持去年以來的折扣，銷售情況比較差的還會適當增加折扣，所以本年度一手住宅的價格整體呈現(xiàn)下行的態(tài)勢。
此外，深圳樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，7月上旬二手住宅成交均價為5.9萬元/平米，對比6月下跌3%，也意味著深圳房價正式邁入“5字頭”。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2024上半年深圳共有7個行政區(qū)的二手成交價跌破6萬元/平米，分別為羅湖、龍華、龍崗、鹽田、光明、坪山、大鵬，寶安則恰好在6萬元/平米。