十五天時間內(nèi)，我們門店完成了6單，其中有2單買家為滬九條后新獲得的購房資格，剩余4單的買家原本在觀望，新政后下定決心入手了”，中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長袁成感覺到在“滬九條”后成交量顯著上升，置換需求釋放。

袁成所在的門店位于上海高端次新房云集的板塊，據(jù)他所述，在“滬九條”之前，門店每個月大概成交2-3單，而現(xiàn)在半個月就成交了6單。

5月27日，上海市發(fā)布樓市新政（以下簡稱“滬九條），包括非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限“5年改3年”；非滬籍單身人士的購房范圍，由原本的“外環(huán)外的新房及二手房”，再增加了“外環(huán)內(nèi)的二手住房”；取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定；首套房首付款比例下調(diào)至20%，二套房首付比例下調(diào)至35%等內(nèi)容。截至6月27日，“滬九條”新政已經(jīng)過去一個月。

整體來看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年5月上海二手住宅成交1.71萬套，環(huán)比增加5.35%。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，6月絕大部分時間，上海二手房網(wǎng)簽量都處于高位，甚至有兩天出現(xiàn)單日成交量過千套的現(xiàn)象、堪比樓市大年時的單日成交量，預(yù)計6月全月二手房網(wǎng)簽量將超過2.3萬套。

2024年6月上海二手房單日成交量，圖片由上海中原地產(chǎn)向時代周報提供

年輕人盯上老破小

伴隨著房價泡沫擠出，低總價“老破小”成了當(dāng)下年輕剛需族的性價比之選。

在上海內(nèi)中環(huán)間，普陀長風(fēng)板塊，98年的職場新人山秋因無法接受遠距離通勤，近期購入了一套“老破小”，“我看了兩個月的房就買了，感覺房價降到可以夠一夠的程度了”。

山秋對時代周報表示，該套房子合共33.5平方米，總價從180萬元降到165萬元，又砍到153萬元，折合單價為4.57萬元/平方米，是2016年4月以來該小區(qū)最低成交價。山秋付了93萬元的首付，公積金沖抵后，每個月只要還貸兩千多塊錢，“比整租一室戶便宜”。

一名帶看靜安新城的中介王杰對時代周報表示：“我們最近挺忙的，一房兩房的戶型賣得比較多。前幾年，房貸利率高，限購嚴，很多人想買，但條件不允許。現(xiàn)在各項政策優(yōu)化很多，板塊的房價也已經(jīng)下調(diào)了20%-30%，大家感覺差不多可以出手了。”

王杰表示，靜安新城最近增加了一些單身看房者，還有很多快結(jié)婚、剛結(jié)婚的年輕人在看房，之前在觀望的客戶也出手了。“我最近剛成交一個客戶，他前一兩年就在跟我看房子了，當(dāng)時的預(yù)算大概300多萬，只能在附近買到一房，現(xiàn)在已經(jīng)可以買到兩房了。”

一名靜安新城的業(yè)主對時代周報表示，最近接待了一對夫妻帶小孩來看房的，也有父母幫子女看房的，子女剛繳滿了3年社保，獲得了購房資格。

靜安新城是一個大型的動遷房社區(qū)，分為十二區(qū)，合共有數(shù)千、近萬套房子，大部分樓棟房齡超過20年。6月26日，上海鏈家官網(wǎng)顯示，該小區(qū)二手房近30天帶看了996次。

上海閔行知名“老破小”社區(qū)靜安新城，時代周報攝于2024年6月

上海中原地產(chǎn)指出，“滬九條”發(fā)布后，有兩類二手房更加好賣了，一類為總價300萬元-500萬元的“老破小”，另一類是總價1100萬元以上的大面積次新房。

盧文曦對時代周報表示，交易活躍的“老破小”多位于中外環(huán)間，約50多平方米、60多平方米，兩房戶型。交易活躍的板塊包括寶山區(qū)的共康泗塘、閔行區(qū)的金虹橋、徐匯區(qū)的華涇，這些區(qū)域發(fā)展較早，已形成成熟的居住區(qū)。

就“老破小”受歡迎的原因，盧文曦對時代周報分析道，同等預(yù)算，買新房只能買在郊環(huán)以外，而買老破小可以買在中環(huán)附近、中外環(huán)間，“配套相差得不止一點點”。

帶看靜安新城的一位中介對時代周報表示，盡管“老破小”的掛牌價已經(jīng)下調(diào)了很多，但是掛牌量較大，只要是誠心買，還能坐下來和業(yè)主談價。多名買家對時代周報表示，他們并不認為“老破小”的價格已經(jīng)見底了，但是只要買得起，能夠滿足自己當(dāng)下的需求就好。

促進置換需求

剛需入市，不少業(yè)主亦將置換計劃提速，高總價段的房子也更好賣了。

在靜安新城，王錚夫婦計劃將住了十年房子賣出用于置換。他們對時代周報表示：“我們現(xiàn)在的房子大約60多平、雙南戶型，一家三口住，東西太多了。想換一套更大的房子，最好有電梯。在這一帶住習(xí)慣了，計劃換到隔幾條馬路的、更高檔的小區(qū)。”

王錚夫婦稱，手上的房子是最近才掛牌的，想趁著“滬九條”后的這波行情賣掉。而其掛牌價較十年前的買入價已翻番。

同在靜安新城的李敏夫婦，則選擇“割肉”百余萬賣房用于置換。李敏夫婦稱，家里老人身體不好，想接過來一起住，再加上小孩要上學(xué)，想置換一套更大、更新的房子，總價預(yù)算約八九百萬，“滬九條之后，已經(jīng)有兩個同事趁機把房子賣掉了，也帶動了我們的換房念頭”。

“我們這套房子是2021年底成交的，2022年10月份搬進來，才住了一年多。買入的時候，房子總價是530多萬元，中介費花了10萬元，裝修費用花了40萬元，成本合計約580萬元。”

“6月初的掛牌價是480萬元，沒啥人看房。一個星期之后，我們就把掛牌價降到了450萬元。降價賣，我們心里也很難受，但是要尊重市場規(guī)律。”李敏夫婦稱。

不過，中介評價稱，李敏夫婦在市場低點置換，新購置房子的價格也會降低，不算虧。

時代周報采訪了解到，以往，由于上海二套房的首付比例較高，置換客的通常選擇是，先將手里的房子賣出，再買入心儀的房子。而“滬九條”提出，商貸二套首付下限由50%降為35%。得益于此，部分置換客可以選擇先買入心怡的房子，再將手中的房子慢慢賣出，尋找談得攏的買家。

中原地產(chǎn)某門店店長袁成對時代周報舉例道，其近期接待的一個二胎家庭，即是選擇先買了一套總價千萬的三房戶型，后續(xù)再找機會把手中原有的小房子賣掉。他感覺到，“滬九條”之后，買家置換的可能性更大了，置換的操作更便利了。此外，其門店還接待了一名高級白領(lǐng)，外地籍單身，由于“社保五改三”而具備了購房資格，最終買了一套總價800萬元的小兩房。

袁成總結(jié)道，“滬九條”之后，門店房源的成交周期縮短了，由之前的動輒半年時間縮短到了如今的一兩個月，有總價千萬的房子掛牌一周就成交。目前，門店代理的二手房的掛牌量和掛牌價較為平穩(wěn)。

他表示，新政迄今門店的咨詢量和帶看量還處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)。店里有21個人，但是還是人手緊張，忙不過來，計劃再招5-8個人。